关于湘西州政协十三届三次会议第150号提案的答复

关于湘西州政协十三届三次会议第150号提案的答复

汤云海委员:

   您在州政协十三届三次会议上提出的《关于对我州物业管理政府指导价进行调整的建议》已收悉。感谢您对我们工作的关心和支持,我委对您的提案进行了认真研究,现答复如下:

   一、基本情况

   按照湖南省发展和改革委、湖南省住房和城乡建设厅、湖南省市场监督管理局下发的《湖南省物业收费管理办法的通知》(湘发改价费规[2022]271号)文件规定:“实行政府指导价的物业服务收费标准,由市、县发展和改革部门会同同级住房和城乡建设部门根据物业服务质量等级标准、服务内容等因素制定基准价及浮动幅度并向社会公布。基准价及浮动幅度可根据物业服务发展社会平均成本变化等因素合理调整。”我委一是与住建部门进行衔接,根据住建部门的会办意见,目前住建部门依托州物业管理行业协会按照相关行业规定分业态开展星级评定工作。二是要求各县市发改部门对辖区内物业费情况进行调研,根据各县市发改部门反映的情况,目前我州吉首市普通商品住宅物业服务费高层带电梯住宅1.2元/㎡/月-1.5元/㎡/月;泸溪县楼梯房每月每平方米0.63元/㎡/月,电梯房每月每平方米0.9元/㎡/月-1.1元/㎡/月;凤凰县步梯房0.25元/㎡/月-0.8元/㎡/月;电梯房0.8元/㎡/月-1.8元/㎡/月;古丈县楼梯房住宅标准200元/年-0.8元/㎡/月,高层电梯住宅标准0.8元-1.2元/㎡/月;花垣县多层住宅0.4元/㎡/月-0.5元/㎡/月,电梯房1.0元/㎡/月-1.8元/㎡/月;保靖县步梯房每月每平方米0.56元/㎡/月-0.65元/㎡/月,电梯房1元/㎡/月-1.2元/㎡/月;永顺县物业管理服务大部分为一星级标准;物业收费标准1.0元/㎡/月-1.3元/㎡/月;龙山县物业收费标准新建商品房为新1.0元/㎡/月-1.2元/㎡/月,老旧小区物业收费为0.8元/㎡/月-1.0元/㎡/月。

   二、存在的问题。

   普通商品住宅前期物业服务市场还存在发育程度不高、产业层次偏低、服务管理能力弱、发展环境亟待改善等问题。

   一是部门管理缺位。住宅小区物业服务管理涉及的职能部门包括住建、发改、自然资源、市质、公安、安监、园林、环保、供水、供电等部门,部门之间缺乏工作衔接,有的职能界定不清、有的监督服务不到位,致使物管市场监管存在很多空白。如小区配套设施不齐全不完善、车位配备数量跟不上发展的需要、公用部位不明确等问题,这些不稳定、不和谐的因素形成了一系列矛盾和问题。

   二是企业规模较小。大多数公司规模较小,市场竞争意识和服务意识淡薄,安于现状,内部管理制度不健全、从业行为不规范、服务水平不高,服务产品缺乏综合竞争力。

   三是收费难度较大。造成收费率低的原因也是多方面的。一是交房初期物业服务处于起步阶段,服务与被服务双方尚在磨合期,服务人员在执行各项管理制度时缺乏灵活性和人性化,流于形式,再加上业主装修时间比较集中出入人员多,建筑垃圾产生量大,客观上也给业主造成服务不达标的印象。二是新建项目的部分基础设施还没有完善,如道路、绿化等没有及时达到承诺的标准。三是前期物业服务阶段长,物业服务企业调整物业服务收费标准比较难。目前多数住宅小区长期处于前期物业服务阶段,苦于成本上涨压力,物业公司依据前期物业服务合同约定的收费标准已不能保证为业主提供质价相符的服务,物业公司只会采取降低服务标准或调整物业服务费等方式维持物业服务活动的正常开展。四是部分问题不能得到及时解决,居民不满情绪影响交费。五是业主消费意识尚未形成。部分业主商品意识、物业消费意识和责任意识没有确立。

   四是业主自治不强。成立业主委员会没有形成和发挥业主与物业企业之间桥梁与纽带的作用,服务质量的监管没有真正开展起来,对物业服务与公共财务的收支疏于监管。业主委员会的建设不规范,导致其作用发挥不够,没有实现真正意义上的自治管理,业主和物业服务企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而难以解决,为小区物业管理和发展带来隐患。

   五是成本监审困难。根据管理办法第十二条规定——“实行包干制的物业服务费,包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。”其开展成本监审可依据的内容过于宽泛,主观性较强,不利于制定出较为合理公平的指导价。一是物业服务人员工资水平难以衡量。我州物业服务体量小,统计部门没有统计物业服务行业工资水平,成本监审时,只能依据当地普通服务行业工资水平进行衡量,但某些小区物业自称服务水平高,其高工资具有的合理性不易判断,容易造成矛盾。二是物业服务人员合理数量关系难以衡量。办法中没有详细规定小区应聘物业服务人员合理数量关系,对其是否需要或聘用关系真实性难以衡量。三是物业服务质量高低难以衡量。物业服务质量高低直接影响收费水平,但其质量高低并无实际依据规范,且仅凭价格成本监审部门无法衡量。

   三、价格管理情况

   一是定价权限。根据《湖南省定价目录》(湘发改价调规[2023]125号)及《湖南省物业收费管理办法》(湘发改价费规[2022]271号)文件规定,普通商品住宅前期物业服务费收费标准的定价权限在县市,州级价格主管部门不宜对全州普通商品住宅前期物业服务费收费标准作出统一调整。

   二是定价程序。根据《政府制定价格行为规则》(国家发展和改革委员会第7号令)规定,定价机关制定价格,应当履行价格调查、成本监审或者成本调查、听取社会意见、合法性审查、集体审议、作出制定价格的决定等程序。根据听证会结果对价格进行调整不符合价格调整的相关程序。

   下一步我们将加强对前期物业服务收费的管理,督促各县市价格主管部门严把审核关,严格按定价程序和公开、公平、公平的方式合理制定前期物业服务费收费标准。

   感谢您对价格工作的关心,希望您一如既往地支持价格工作。

签发领导:赵海峰

承办人员:刘东升

联系电话:15007438080

湘西自治州发改委

2024年7月29日