全州普通商品住宅空置房物业服务收费比例有关问题答记者问

全州普通商品住宅空置房物业服务收费比例有关问题答记者问

为贯彻落实《湖南省物业服务收费管理办法》(湘发改价费规〔2022〕271号)有关规定,进一步规范全州物业服务收费管理,州发改委、州住建局、州市场监督管理局印发了《关于明确全州普通商品住宅空置房物业服务收费比例的通知》(州发改价费〔2022〕283号、以下简称《通知》)。政策一经印发,获得人民群众普遍关注和广泛点赞,但同时许多业主群众和物业企业反映,对政策执行的许多具体细节有所疑惑。为了回应社会关切、解答疑惑、防范歧义、推动执行,州发改委、州住建局、州市场监督管理局又印发了《关于明确全州普通商品住宅空置房物业服务收费比例的补充规定》(州发改价费〔2022〕319号、以下简称《规定》)。近日,记者就有关问题对州发改委作了专访:

一、哪些房子可以享受政策?

记者:1. 许多群众想问具体哪些房子可以享受政策?

答:《通知》《规定》明确,毛坯商品房和开发商提供的原始精装商品房在满足相关条件后可享受该政策。

记者:2. 正在装修的房子、已装修但连续6个月未入住的空置房可以享受政策吗?

答:自装修之日起,正在装修的房子或已装修的非原始精装房皆不再享受该政策。正在装修的房子属于“已使用”状态,不符合政策要求;已装修完成的非原始精装房不符合《通知》第一条,已不在政策范围内。

记者:3. 未入住仅用于存放物品的房子可否享受该政策?

答:视具体情况而定。若业主将空置房作为仓储,频繁出入使用,其不属于空置房,不享受该政策。若业主仅将物品长期放置在房子中,自放置后当天起连续6个月未入住且未使用,可认定为空置房,其物业服务收费按该政策执行。

记者:4. 空置的门面可以享受该政策吗?

答:不能享受。别墅(带室外庭院独立成栋的商品住宅和联排商品住宅)、门面、商业用房属于市场调节价,不属于该政策范围内,其物业服务费由业主与物业企业自由协商,并按照双方自愿签订的物业合同约定价格执行。

记者:5. 安置房可以享受该政策吗?

答:保障性住房、安置房、移民搬迁(含易地搬迁)属于特殊类型房屋,其物业服务费按其有关政策规定执行。

记者:6. 已成立业主大会的可否享受该政策?

答:不能享受。已成立业主大会并签订物业服务合同的小区物业收费属于市场调节价,其物业服务费由业主集体与物业企业自由协商,并按照双方自愿签订的物业合同约定执行,业主集体可与物业企业自由协商确定空置房物业服务费的收费比例。

记者:7. 9月1日前,业主与物业企业签订的合同中明确约定了空置房物业收费比例的,按照《通知》还是合同约定执行?

答:按照《民法典》和《湖南省物业服务收费管理办法》(湘发改价费规〔2022〕271号)有关规定,《通知》执行前合同中已明确约定空置房物业收费比例的,按照合同约定执行,合同废止或到期后按《通知》执行;合同中未明确约定空置房物业收费比例的或2022年8月31日后签订物业服务合同的按《通知》执行(注:此处合同指前期物业服务合同,成立业主大会后签订的合同属于前述第4个问题)。

二、该政策执行前后相关物业服务费怎么收取?

记者:8. 2022年9月1日政策执行前后,空置房的物业费怎么算,2022年9月1日前的费用按多少收,之后按多少收?

答:该政策从2022年9月1日起执行,是指达到政策条件的空置房自2022年9月1日起,其物业服务费就按50%收取。2022年9月1日前,不管其是否属于空置房,其物业服务费按照之前的政策执行,该政策仅对2022年9月1日起的空置房物业服务费予以规定。

举例而言:(1)2022年9月1日前已连续空置满6个月。甲先生有一套普通商品住宅空置房,其自2010年1月1日起空置至今,且未交纳物业费。那么,2010年1月1日-2022年5月14日,甲先生的空置房物业服务费按这个期间的政策执行,由于该期间本省本州未针对空置房明确相关政策,从法规层面其应当按照一般普通商品住宅交纳物业服务费;2022年5月15日-2022年8月31日,甲先生的空置房物业服务费根据《湖南省物业服务收费管理办法》(湘发改价费规〔2022〕271号)规定,按不超过90%交纳;2022年9月1日起至空置期结束,根据《通知》按50%交纳。

(2)2022年9月1日前已空置但未满连续6个月。乙先生有一套普通商品住宅空置房,其自2022年6月1日起空置至今,并计划连续空置6个月以上,2022年6月1日-2022年8月31日按不超过90%交纳;2022年9月1日起至空置期结束按50%交纳。若空置期自2022年6月1日起至结束时不足6个月,乙先生的空置房则不符合该政策条件,应当按照全额补齐期间的物业服务费。

(3)2022年9月1日后计划连续空置6个月以上。丙先生有一套普通商品住宅空置房,其自2022年9月15日起空置,计划连续空置6个月以上。丙先生可根据《通知》按50%预交物业服务费,若空置期自2022年9月15日起至结束时不足6个月,丙先生的空置房则不符合该政策条件,应当按照全额补齐期间的物业服务费。

记者:9. 2022年9月1日政策执行前,仅空置了3个月的房子,是不是还要空置3个月才能享受政策?

答:是否享受政策视情况而定,具体按照前述第8个问题第(2)个例子执行。

记者:10. 空置房物业服务费收取是从交房开始计算还是必须得空置6个月以上?

答:该政策自空置之日起开始计算,但连续空置6个月以上方可享受政策,具体按照前述第8个问题第(3)个例子执行。

记者:11.“50%的比例是按照哪个标准”?

答:该政策中“50%的比例”,是指业主和物业服务企业双方在前期物业服务合同中约定的费用标准的50%,也即当地物价主管部门对该小区物业服务核定的价格标准的50%。

记者:12. 是否只有2022年9月1日后签订物业服务合同的才享受该政策,2022年9月1日前交房并签订物业服务合同的不享受该政策?

答:该政策的执行不以物业服务合同签订时间简单划定,具体按照前述第8个问题有关情况执行。

记者:13. 我的空置房满足该政策条件,但已超比例提前交纳了物业服务费怎么办?2022年9月1日前交了9月1日后的物业费的怎么办?

答:按照《规定》,超过比例收取的空置房物业服务费,物业服务企业应当退还或抵扣后续物业服务费。举例而言,丁先生有一套符合政策空置房,一次性交纳了2022年1月1日至2022年12月31日的物业费,那么其2022年5月15日至2022年8月31日超过90%交纳的费用和2022年9月1日至2022年12月31日超过50%交纳的费用皆为多交费用,皆应当退还或抵扣到后续物业服务费中。

三、空置房怎么认定?

记者:14. 我的房子从通知交房其就一直空置但未办理入住手续,其空置房物业服务费怎么算?

答:房屋空置前,一般由由业主或物业使用人向物业服务企业报备登记,经物业服务企业确认后,方可享受政策。但根据相关办法,“应收未收房的”视为已办理交付手续,经认定符合空置房的,依法适用《通知》相关规定。

记者:15. 物业已通知业主办理交房手续,但业主一直拖着未去办理,直到这政策出台了才准备去办理,收费比例如何确定?

答:“应收未收房的”根据相关办法视为已办理交付手续,经认定符合空置房的,依法适用《通知》相关规定。其收费比例具体按照前述第8个问题执行。

记者:16. 双方怎么登记报备并确认,物业不予认定怎么办?

答:根据《规定》第三款,符合适用房屋要求的精装商品住宅,由业主和物业单位到现场认定。原始精装商品住宅原则上以入住必备条件及水电使用情况为认定标准。业主和小区物业服务单位不能达成共识的,由业主向所在街道办事处或乡镇人民政府申请认定,认定时间不超过5个工作日。街道办事处或乡镇人民政府不能认定的,由所在县市(区)住建局或住保中心认定。经认定确属享受《通知》政策范畴,物业公司拒不执行《通知》收费标准的,由州、县市(区)市场监管部门处理。

四、其他一些重要问题

记者:17. 物业企业不执行政策该找谁?

答:按照《规定》第三款规定,若物业企业不予认定的,可依次向街道办事处或乡镇人民政府、县市(区)住建局或住保中心认定。若物业企业拒不执行《通知》收费标准的,业主可向州、县市(区)市场监管部门投诉处理。

记者:18. 怎么证明6个月未入住?

答:原则上以水电使用情况为依据,并可根据现场变化情况和监控视频影像等综合判断。

记者:19. 车位服务费免交是什么意思?

答:车位服务费即为业主车位提供包括设备运行、维护、照明、清洁、通风、排水和秩序维护等服务的费用。按《通知》规定,业主空置房所对应的车位服务费免交。